La société civile immobilière est une société patrimoniale très utilisée par les Français. Grâce à ce genre de société, il est possible de faire des investissements locatifs pour se créer un patrimoine. L’avantage est que cela permet d’avoir des revenus complémentaires pendant sa vie active mais aussi pendant sa retraite. C’est donc une forme de société très appréciée pour sa facilité de gestion et de son statut fiscal.
Que faut-il savoir sur les sociétés civiles immobilières ?
Comment constituer une SCI ?
Comme pour toutes les sociétés, il est nécessaire de créer des statuts permettant aux associés de se mettre d’accord sur le fonctionnement et la gestion de la société. Une fois les statuts rédigés, les associés devront déposer le capital social. Comme pour les SAS, SARL ou autres sociétés commerciales, ce dépôt de capital se dépose sur un compte dans une banque. Ces apports numéraires seront alors bloqués sur ce compte en voie de formation jusqu’à ce que le gérant puisse apporter à la banque le KBIS définitif de la SCI. Cela permet de transformer le compte en voie de formation en compte courant classique. Les apports déposés par les associés pourront être utilisés pour les premières formalités à réaliser.
Pour obtenir le Kbis, les associés devront remplir un CERFA dénommé M2 au centre des formalités des entreprises dont dépend la société à créer.
Les formalités de création d’une SCI peuvent être réalisées directement par les associés dès lors qu’ils disposent de temps.
A défaut, il est recommandé de solliciter un avocat qui se chargera de toutes les formalités au greffe du tribunal de commerce et auprès du centre des formalités des entreprises. Il n’y a pas trop d’intérêts pour les associés de se préoccuper des tâches purement administratives.
Quel le montant du capital minimum d’une SCI ?
La valeur des apports en numéraire et en nature forme le capital social, dont le montant minimal est déterminé par la loi pour certains types de société.
L’exigence d’un capital social minimal a été abrogée dans les SARL, puis dans les SAS, pour favoriser la création d’entreprise.
Le législateur pose un principe de liberté : ce n’est pas au législateur de dire quel est le niveau optimal du capital social, mais c’est aux associés de décider d’un montant en adéquation avec les besoins supposés de l’activité. Ce principe a pour corollaire un principe de responsabilité : en cas de capital insuffisant – on parle de sous-capitalisation.
Pour une SCI, il n’existe pas de capital minimal à l’instar des SARL et des SAS. Aussi, le montant du capital social est souvent très faible, mais il est souvent recouru à des financements alternatifs, notamment sous forme d’avances en compte courant d’associé. Par ailleurs, la loi ne prévoit pas de délai pour la libération des apports, ce qui est un évident facteur de souplesse.
Qu’est ce que les comptes courants d’associés ?
Les comptes courant d’associés sont des prêts consentis par les associés à la société.
Ces apports en CCA sont remboursables à tout moment sauf s’il est prévu un blocage des comptes courant d’associés.
C’est donc un moyen de financer la société sans passer par le monopole bancaire. Ce prêt consenti par les associés peut être rémunéré par la société au profit des prêteur. Dans ce cas, il est conseillé de faire une convention d’apport en compte courant d’associés et d’indiquer le taux applicable. Ainsi il sera nécessaire de prévoir un TEG comme pour tous les prêts.
Il est important de rappeler que si une banque finance une SCI qui détient des CCA importants, elle sera en droit de solliciter le blocage des comptes courants. Cela empêchera les associés de récupérer leur apport en compte courant tant que la banque n’est pas totalement remboursée. C’est un moyen de subordonner ses remboursements à sa propre créance.
Est-ce que les comptes courants d’associés peuvent être débiteurs ?
Si les comptes courants sont débiteurs, c’est que la société a prêté des fonds à ses associés. Cela est interdit pour les sociétés commerciales. Cela peut constituer un abus de biens sociaux. Pour les SCI, cela n’est pas recommandé non plus. Cela n’est pas signe d’une bonne gestion de son entreprise.
Combien d’associés dans une SCI ?
Une SARL ou une SAS peuvent être composée d’un seul associé sans encourir de sanction. Est-ce que la SCI est dans la même hypothèse ? Deux associés suffisent.
Un seul associé est même suffisant dans l’entreprise agricole à responsabilité limitée (EARL), dont l’activité est civile.
Les associés peuvent être des personnes physiques mais aussi des personnes morales.
Si la société perd un de ses associés et qu’elle dispose d’un seul associé, elle pourra dans un délai de 6 mois régulariser sa situation.
Tous tiers intéressé peut solliciter la dissolution d’une SCI composée d’un seul associé.
Le tribunal saisi pourra octroyer un délai de 18 mois à la SCI pour trouver un nouvel associé.
Quel est le régime fiscal d’une SCI ?
Une société civile peut être soumise à deux types d’imposition. Soit elle opte pour la transparence fiscale et ce sont les associés qui paient les impôts de la société, soit elle est soumise à l’IR. Il est conseillé de prendre attache auprès d’un expert comptable pour choisir le meilleur statut fiscal de la SCI.
La vidéo qui suit vous présentera la différence entre IS et IR pour une SCI :
